不動産売却にかかる税金の種類と節税方法について解説！

 

不動産売却をおこなう際には、さまざまな費用が発生しますが、そのなかでも「税金」について不安な方が多いのではないでしょうか。

「税金という言葉を聞いただけで難しく感じる」という方もいらっしゃるでしょう。

不動産売却は大きなお金が動くため、税金もそれなりに高額です。

しかし、税金の種類や内容を把握して売却すれば、納税の負担を軽くできる可能性があります。

そこで今回は、目黒区を中心とした周辺エリアで不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却にかかる税金の種類や計算方法、さらに節税方法を解説します。

安心して不動産売却をおこなうために、ぜひ理解を深めておきましょう。

 

不動産売却をおこなうと発生する税金の種類とは？

不動産売却をおこなうと、どのような税金が発生するのか、まずはその種類と内容をご説明していきます。

大きく分けると「売却をおこなうための手続きなどにかかる税金」と「売却後に利益を得た場合にかかる税金」とに分類できます。

 

売却をおこなうための手続きなどにかかる税金

 

不動産売却をおこなう流れのなかで発生する税金は、次の3種類です。

 

印紙税

印紙税法によって、収入印紙を貼付することが定められている特定の文書に課税される税金で、税額は文書に記載された金額に応じて決まっています。

不動産売却における売買契約書も課税文書であるため、契約書に記載された金額に応じた収入印紙を貼り、消印することで納税したとみなされます。

売買契約書に記載された金額に対する税額は、以下のとおりです。

なお、2022年（令和9年）3月31日までに契約するものについては軽減税率が適用されます。
（）内は、軽減税率適用前の金額です。

・100万円超500万円以下：1,000円(2,000円)

・500万円超1,000万円以下：5,000円(1万円)

・1,000万円超5,000万円以下：1万円(2万円)

・5,000万円超1億円以下：3万円(6万円)

・1億円超5億円以下：6万円(10万円)

・5億円超10億円以下：16万円(20万円)

 

登録免許税

売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合は、金融機関の抵当権が設定されているため、完済したのち「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。

このときに、不動産の個数×1,000円の登録免許税がかかります。

 

消費税

買い物やサービスを利用した場合には、代金に対して消費税が発生します。
不動産売却においても、不動産会社の仲介手数料や司法書士への報酬、測量費用などの支払い時に消費税が加算されます。

これらの税金は、売却代金が手元に入る前に、自己資金から支払う税金です。

売却後に利益を得た場合にかかる税金

不動産売却をおこなって利益を得ると、次の3つの税金が発生します。

・所得税：個人の所得にかかる税金

・住民税：都道府県や市区町村に納める税金

・復興特別所得税：東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するために、2037年12月31日まで課税される税金

 

これらは「譲渡所得（不動産売却によって得た利益）にかかる税金」であることから、3つの税金を総称して「譲渡所得税」と呼ばれています。

譲渡所得税は、不動産売却をおこなった翌年に発生する税金で、給与所得などとは合算せず、「分離課税」として計算しなければなりません。

不動産売却にかかる税金のうち「譲渡所得税」の計算方法を解説！

続いて、不動産売却をおこなうと、いくらくらいの譲渡所得税が発生するかを把握するために、計算方法や注意点について解説します。

譲渡所得税は、譲渡所得×税率で算出できます。

この計算式に当てはめるために、次の3つのステップを踏んで計算していきましょう。

・譲渡所得を算出するために必要な項目を把握する

・譲渡所得を算出する

・税率をかける

 

ではステップごとに内容をご説明します。

 

ステップ1：譲渡所得を算出するために必要な項目を把握する

 

譲渡所得を算出するために把握しなければならない項目は、以下の3つです。

・譲渡価格

・取得費

・譲渡費用

 

それぞれの項目の内容についてご説明します。

譲渡価格

不動産の売却代金です。

取得費

不動産の購入代金にくわえ、購入時に支払った次のような費用も含まれます。

・仲介手数料

・税金（印紙税・不動産取得税・登録免許税）

・リフォーム費用

・司法書士への報酬

 

なお、建物は年数が経つにつれて価値が減少していくため、減価償却をおこなう必要があります。

減価償却費については、建物の材質や工法によって耐用年数と償却率が決められており、次の計算方法で算出します。

減価償却費＝建物の購入金額×0.9×償却率×経過年数

建物の取得費は、この計算方法で算出した減価償却費を、取得費の合計額から差し引いて残った金額です。

譲渡費用

不動産売却にかかった費用で、次のようなものが該当します。

・印紙税

・仲介手数料

・建物の解体費用

 

ステップ2：譲渡所得を算出する

 

譲渡所得の計算に必要な項目が把握できたら、次の計算方法を用いて譲渡所得を算出します。

譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）

つまり、売却代金から、不動産を手に入れるためにかかった費用と売却にかかった費用を引いて、残った金額が「譲渡所得」となるのです。

なお、譲渡所得がゼロ以下の場合は、課税対象になりません。

 

ステップ3：税率をかける

 

譲渡所得税は、ステップ2で算出した譲渡所得に税率をかけて計算します。

税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。

譲渡した年の1月1日現在で5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、5年を境目に税率が変わるのです。

それぞれの税率は以下のとおりです。

短期譲渡所得

所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％＝合計39.63％

長期譲渡所得

所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％＝合計20.315％

不動産売却にかかる税金を抑えるための節税方法とは？

 

それでは最後に、不動産売却時に発生する税金を抑えるために、いくつか節税方法をお伝えしましょう。

節税方法1：売却するタイミングを考慮する

 

前章でもお伝えしましたが、譲渡所得税の税率は、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで大きく変わります。

短期譲渡所得の場合、長期譲渡所得の2倍ほど税率が高くなるため、税率が下がるタイミングで不動産売却をおこなえば、税金を抑えることが可能です。

 

節税方法2：取得費を漏れなく計上する

 

取得費が多ければ多いほど、譲渡所得は少なくなります。
取得費に加算できるものを確認し、漏れなく計上することも節税方法の一つです。

取得費とは、不動産を購入するためにかかった費用のことをいいます。

取得費を正しく把握し、あますことなく計上することで税金対策へとつなげましょう。

取得費に含まれるもの

・不動産購入時の仲介手数料

・不動産購入時の売買契約書にかかる印紙税

・不動産購入時に支払った取得税

・所有者移転のための登録免許税

・司法書士への登記依頼料

・購入時の搬入費

・購入時におこなった建物の取り壊し費用

取得費が不明なときの対策

不動産売却にむけて取得費をまとめようとしても、領収書などの必要書類を紛失してしまっているケースがあります。

売却する不動産が購入から何年も経過している場合や、相続した不動産を売却する場合などに多いケースです。

取得費が不明な場合は、次のような対策を検討してみましょう。

取得費が不明なときの対策1：概算取得費を利用する

概算取得費とは、取得費が不明な場合において、譲渡価格の5％にあたる額を取得費として計上する費用のことです。

細かな取得費が不明のままでも、不動産を売却した価格に5％をかけることで算出できます。

ただし、概算取得費を利用すると譲渡所得額が大きくなり、比例して税額も増えるので注意してください。

取得費が不明なときの対策2：証明書類を提出する

取得費が不明の場合でも、次のような書類を税務署に提出することで取得費を証明できる可能性があります。

・不動産の売主や不動産会社が持っている売買契約書の写し

・住宅ローンの契約書

・抵当権の設定額がわかる書類

・不動産購入額が記載されている銀行通帳

建物には減価償却費が適用される

なお、取得費としての不動産購入額を求める際には、「減価償却費」についても知っておかなければなりません。

減価償却費とは、固定資産の価値は経年によって低下していくと考え、その価値を金額に換算して会計期ごとに見積もる費用のことをいいます。

つまり、建物を購入した価格をそのまま取得費として計上できるわけではなく、所有期間に応じて減価償却費相当額を差し引く必要があるということです。

ただし、土地に関しては経年で価値が下がるものではないとされています。

そのため、不動産購入価格のうち、建物に支払った金額分だけが減価償却の対象となるので注意してください。

 

節税方法2：不動産売却における税金対策には譲渡費用の正しい計上が不可欠

 

取得費と同じく、譲渡費用についてももれなく計上することで譲渡所得を減らし、税金対策へとつなげていきましょう。

不動産売却で譲渡費用に含まれる項目には、次のようなものがあります。

・不動産売却時の仲介手数料

・不動産売却時の売買契約書に貼付するための印紙税

・住宅ローン一括返済の手数料（住宅ローンが残っていた場合）

・不動産売却を目的とする土地測量費

・不動産売却を目的とする立ち退き料

・ハウスクリーニングやリフォームにかかった費用

 

不動産売却と直接関係していない下記の項目に対しては、譲渡費用に含まれないので注意してください。

・抵当権抹消費用

・遺産分割の際にかかった費用

・移転先への引っ越し費

・売却不動産の維持管理費用

 

なお、不動産売却に関係のないタイミングでおこなった土地測量の費用は、譲渡費用として計上できません。

節税方法3：控除を受けられる特例を確認する

 

次のような特例を活用することで、大きな節税が可能です。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

譲渡所得から最高3,000万円の控除が受けられます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超えているマイホームを売却した場合、税額が通常よりも低くなります。

特定の居住用財産の買換えの特例

所有期間が10年を超えており、売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買い替える場合、譲渡所得税を先送りできます。

ただし、それぞれの特例には適用条件があります。

また、併用できるものとできないものがあるため、詳細は国税庁のホームページで確認しましょう。

まとめ

譲渡所得税は、「税率が下がるタイミングで売却する」「取得費を漏れなく計上する」「特例を活用する」といった節税方法で、納税の負担を軽減できます。

特例については、どれを活用すると良いのか判断が難しいかもしれません。

「税金を少しでも抑えたい」という方は、まず不動産会社に相談することをおすすめします。

ボンドリアルエステートでは、税金対策に関するアドバイスも可能です。

目黒区を中心とした周辺エリアで不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

 

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