不動産売買の「仲介手数料無料」の仕組みについて解説

不動産売買の際の諸費用についてのおさらい

不動産の売買の際には「諸費用」と言われる費用が発生します。
その中でも仲介手数料が諸費用の中で占める割合が大きな項目なのですが、まずはこの諸費用の内訳についておさらいです。

初期費用？諸費用？

まず、言い間違いなのか勘違いなのかをされている方が結構多く、諸費用の事を初期費用と仰るかたも多くいらっしゃいます。
「初期費用」というのは、一般的には賃貸のお部屋を借りる際に発生する敷金や礼金、前家賃の事を指しています。

対して「諸費用」というのは、不動産を購入する際に発生する手数料や火災保険等の事を指しています。こちらもほとんどが物件決済（引渡し）の際に発生するものが多いので、初期費用と言えば初期費用なのですが、不動産の売買契約の際に必要となる「手付金」こちらの方が初期費用という意味では合っているかもしれませんね。

いずれにせよ、売買の場合には「初期費用」ではなく「諸費用」と言うのが一般的です。

不動産購入の際の諸費用

不動産購入の際に諸費用として発生するものの内訳としては下記です。

仲介手数料
保証会社保証料
銀行事務手数料
火災保険料
登記費用
固定資産税・都市計画税の日割り分
管理費・修繕積立金の日割り分
収入印紙代

といったものが挙げられます。

概ね、諸費用の金額は物件価格の約6～10%が目安となりますが、詳細な金額はこちらをご参照ください。

不動産売却の際の諸費用

一方、売却の場合は諸費用の項目は少なく、基本的には下記の３つのみです。

仲介手数料
抵当権抹消費用
収入印紙代

場合によっては住宅ローン返済手数料・譲渡所得税が発生し、戸建ての場合は測量費・解体費等が発生する場合もあります。

不動産売買の仲介手数料とは？

不動産売買の手続きにあたり、専門的な知識を要することから不動産業者に仲介を依頼することが一般的です。
仲介に入った不動産業者は売主・買主間の調整や契約事務を担います。
ここで仲介業者に対して支払う手数料が仲介手数料です。

仲介手数料の上限

宅地建物取引業法46条の規定により、宅地建物取引業者の報酬額は国土交通大臣の定める額を超えてはいけないと決まっています。
そのため、不動産業者の仲介手数料には上限があります。

取引額（売買金額）	速算式（上限額）
200万円以下	売買金額×5％
200万円超から400万円以下	売買金額×4％+2万円
400万円超	売買金額×3％+6万円

国土交通省の告示で定められているのは、あくまでも上限額であるため、無料にしたり、半額にしたりする「値引き」を加えることに問題はありません。
不動産売却や購入を依頼しても、実際に売買契約が成立しない限り、不動産会社に対する手数料の支払いは発生しないというのがルールとなっています。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、
・仲介業者さんによっては売買契約時に半額を支払い、物件決済時にもう半額を支払う
・物件決済の際に全額を支払う
と、不動産業者さんによって分かれますので、事前に確認が必要です。

売買契約時には当然住宅ローンの融資は行われていませんので、仲介手数料の半額を支払う場合は自己資金で賄う必要がありますので、この点も事前に認識しておかなければなりませんし、売買契約後に契約が白紙となっても支払った仲介手数料は戻ってこない場合もありますので注意が必要です。

なぜ不動産の売買には
仲介手数料がかかるの？

不動産会社へ不動産の売却または購入の仲介を依頼し、取引が成立した際に不動産業者が行う業務に対しての成功報酬です。
その為、取引が成立しなかった場合には仲介手数料は発生しません。
売却と購入それぞれでどのような業務が行われているのかを簡単にご紹介します。

不動産の売却の際の業務内容

売却活動にあたってのポータルサイトへの
掲載やチラシ等の広告費
物件調査費
物件案内
必要がある場合は売主様への
定期的な売却活動の状況報告
マンションの場合は調査報告書や
長期修繕計画書等の資料の取得
売買契約書、重要事項説明書作成費
司法書士とのやり取り
物件引渡しまでの必要書類準備

等が主な業務内容となります。

不動産の購入の際の業務内容

物件の紹介や精査
物件案内
住宅ローンに関して銀行とのやり取り
必要に合わせて物件の調査
マンションの場合は管理会社や管理規約等の調査
価格交渉
契約書や重要事項説明書のチェック
司法書士とのやり取り
物件引渡しまでの必要書類準備

上記が主な業務内容となりますが、売却と購入どちらにも、人件費や、例えば物件の案内をする場合のパーキングや高速道路を利用する場合などの経費、不動産のプロとして物件の見方やアドバイスを行ったり、不動産の取引が円滑に進むように資料の作成や説明を行う事で得られる安心への報酬という一面もございます。
また、仲介会社は仲介手数料が利益の全てですので、会社としての利益も含まっているとお考えください。

仲介手数料が無料になる理由

仲介会社にとって利益の全てである仲介手数料をなぜ無料に出来るのでしょうか。
売却と購入両方のケースで無料に出来る理由をご紹介いたします。

不動産の売却の際に仲介手数料無料に出来る理由

両手取引

売却の際に仲介手数料を無料に出来るケースは、買主側から仲介手数料をもらえる場合に限られているはずです。
これをいわゆる「両手取引」と言い、外国では基本的に両手仲介は認められておりませんが、日本ではこの両手仲介が認められています。

両手取引とは逆に、「片手取引」と言われる取引もありますので、下記図を参考に説明させていただきます。

両手取引とは、売主様と買主様双方の仲介を行い、片手取引とは、売主様か買主様どちらかの仲介を行います。

その為、両手取引の場合は売主様と買主様双方から仲介手数料をもらえる立場となりますので、例え売主様からは仲介手数料を無料としても買主様から仲介手数料をもらうことで、利益を確保することが出来るのです。

不動産業者に直接買取ってもらう

不動産を売却する場合には、一般の方へ売却する方法と、不動産業者に買い取ってもらう方法とがあります。
不動産業者が中古物件を買い取る場合は相場の70%程度の価格となってしまいますが、早期に売却したい場合や、売却の期限が決まっている場合等には買取りを選択するケースもあります。
不動産業者に直接買い取ってもらう場合には、仲介業者は間に入りませんので仲介手数料も発生いたしません。

不動産の購入の際に仲介手数料無料に出来る理由

購入の場合に仲介手数料を無料に出来る場合も、やはりこの両手取引が条件となっています。
ただし、この場合は売主様が不動産業者であることが必須となります。
売主様が業者である物件の代表的な物件をご紹介します。

リノベーション済の物件

リノベーション済として売りに出ているほとんどの物件は、不動産業者が一般の方から物件を自社で買取り、リノベーションしてから自らが売主として販売する、「買取再販」といわれている物件です。

建売の戸建て

建売の新築戸建てとは、不動産業者が土地を買取り、その土地に建設した戸建てを販売することを指しています。

上記のように、売主様が不動産業者の場合は、売主様から仲介手数料をもらえることが多く、そういった場合に限って寄主様からの仲介手数料を無料にすることが可能となります。

仲介手数料無料で注意すること

仲介手数料は一般的に数十万円程度はかかるため、買主にとっては無料になるに越したことはないでしょう。
しかし、仲介手数料無料だからといって安易に業者を選ぶのは注意が必要です。
仲介手数料無料業者を選ぶ際には以下の3点に注意してください。

01

違う形で手数料が発生する

良心的な不動産業者でなければ、たとえ仲介手数料が無料であっても他の形で手数料が発生するケースや物件価格に上乗せされるケースも想定できます。より慎重に全体の価格を確認しておくことが必要です。
02

営業担当者の対応に注意

営業担当者の対応が悪く、サービスの質が低いことも考えられます。具体的にサービスの質が低くなると、契約事務・住宅ローン手続きのサポートがなかったり、価格交渉余地がなかったりというデメリットが生じる可能性があります。
03

物件によっては対応していない

売主が不動産業者であれば「仲介」ではないため、新築物件のように仲介手数料が不要になります。仲介手数料がかからない物件がある不動産業者だからといって、全ての物件が無料とは限らない点に注意が必要です。

仲介手数料以外の費用について

不動産売買で必要となるのは、「仲介手数料」だけではありません。
「仲介手数料」以外に必要となる費用についてまとめてご紹介します。
「仲介手数料は無料だけど、他の費用がかかった」という状況にならないように、事前に確認をしておきましょう。
そうすることで「仲介手数料無料」の費用対効果を判断することができると思います。

不動産売却で必要となる仲介手数料以外の費用

費用項目	手数料の相場	説明
仲介手数料	売買価格の3％＋6万円 (売買価格が400万円超の場合)	不動産会社へ支払う費用
印税紙	1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円 5,000万円超〜1億円以下なら3万円	売買契約書に貼る印紙代
登録免許税	抵当権抹消の登録免許税 (不動産1個につき千円)	司法書士が代行して法務局へ支払う税金
司法書士費用	抵当権抹消登記：15,000円前後	司法書士費用はエリアや物件の状況によって変わる

不動産購入で必要となる仲介手数料以外の費用

費用項目	手数料の相場	説明
仲介手数料	売買価格の3％+6万円 (売買価格が400万円超の場合)	不動産会社へ支払う費用
印税紙	1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円 5,000万円超〜1億円以下なら3万円	売買契約書に貼る印紙代
登録免許税	所有権移転登記・抵当権設定登記固定資産税評価額 × 税率	司法書士が代行して法務局へ支払う税金
不動産取得税	【家屋】 (課税標準－控除額)×税率(3％) 【土地】固定資産税評価額×1/2×税率(3％)－控除額	購入から半年経過した後に納税通知書が届く (不動産取得税が発生する場合)
司法書士費用	所有権移転登記：52,000円前後抵当権設定登記：40,000円前後	司法書士費用はエリアや物件の状況によって変わる
火災保険料	5年一括契約の場合、2万円～3万円程度	長期一括契約の方が安く契約できる
住宅ローン事務手数料	10万円程度	銀行に対して支払う手数料
住宅ローン保証料	約60万円～70万円程度金利に0.2％程度上乗せする方式もある	保証会社に対して支払う保証料

不動産売買の仲介手数料無料に関するまとめ

仲介手数料無料というサービスは、もちろん法律的に問題も無いものですし、
諸費用において多くの割合を占める仲介手数料が無料となるということは、
不動産の売買に必要な諸費用を抑えられとても良いサービスですが、
その際は不動産業者の質やサービスの内容等を事前に確認するようにしてください。

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よくある質問

Q&A

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売却について
購入について

Q. 売却査定に費用は発生しますか？

無料にて対応させていただいております。
不動産の査定には机上査定（簡易）と訪問査定（正確）とございます。【机上(簡易)査定】周辺の売出し状況や成約事例、公示地価や築年数、間取り等から算出します。眺望や隣地の状況、建物の状態等は考慮しない為、訪問査定後に価格は変動す場合がございます。【訪問(正確)査定】スタッフがご自宅へ伺い室内や周辺の状況を確認させていただきます。また、役所調査や登記関係書類、配管の状況等も調査いたしますので、査定結果のご提示に1～3日程度お時間を頂戴いたしますが、正確な査定額のご提示が可能です。

Q. 売れるまでにどのくらいに期間がかかりますか？

ご相談いただいてから、ご契約、お引渡しが完了するまで、おおよそ１～６ヶ月が目安です。
３ヶ月以内での売却完了を目指しますが、物件によっては時間を要する場合もございます。

Q. 複数の不動産業者へ査定依頼しても問題ないでしょうか？

もちろん問題ございません。
不動産会社によって査定額が変動することもございますので、比較の１社としてご検討ください。
実際の査定額以上の価格を提示し売却活動の依頼を受けやすくしている業者も中にはございますので、査定額の根拠を聞き、納得される不動産会社と売却活動を行われることをおすすめいたします。

Q. 住みながら売却活動を行うことは出来ますか？

ご安心ください、可能です。ただし、見学希望の方をご案内する際には、基本的にはご在宅いただくこととなります。

Q. 買換えの場合、売却と購入どちらを先にした方が良いですか？

ご資金やその他諸々のご状況によって、どちらかを先行していくか計画をたてる必要があり、それぞれにメリットデメリットがございます。
■売却先行
購入の資金計画が立てやすくなるのは大きなメリットですが、購入する物件が決まるのが遅れると、仮住まいを準備する必要が生じてしまうのはデメリットといえます。
■購入先行
仮住まいを準備する手間や費用は省けますが、売却予定の物件に残債が残っている場合は二重払いとなってしまうのがデメリットです。売却と購入を同時に行えることが理想ではありますが、同時の取引を基準としてしまうと、先に売却が決まった場合には購入物件を焦って決めてしまったり、購入を先に決めてしまうと売却の期限が迫ると相場よりも安く売却しなければならなくなるケースもございます。ご状況によって計画を立てる必要がございますので、まずは無料相談にてご状況を伺わせてください。最適な計画を一緒に立てていきましょう。

Q. 購入のお手伝いを不動産会社に依頼するメリットは？

ネット等を活用し、ご自身で不動産探しを行うことももちろん可能ですが、選定の基準が曖昧であると良い物件を見分けることが難しくなってしまいます。
ご条件の整理からお手伝いさせていただくことで、焦点が定まり、良い物件を見つけやすくなります。
ご自身でネットで不動産を見る際の指針にもなるのでおすすめです。

Q. 対応のエリアはどこですか？

１都３県対応可能です。
不動産の購入に必要なのは、不動産を「見る目」です。
どのようなエリアであろうと、プロの視点から不動産をしっかりと判断し併走させていただきます。

Q. 頭金はどの程度用意すれば良いですか？

頭金は基本的には必要ございません。ただし、場合によっては金融機関から諸費用（物件価格の約10％）分のご用意を条件とされる場合もございます。
また、頭金は必要無くても手付金(物件価格の5％が相場）の現金が一時的にですが必要となります。
この点分かりにくいかもしれませんので、ご不明な点はお気軽にお問合せください。

Q. 住宅ローンっていくらくらい組めるものですか？

一般的にはご年収の7～8倍までは融資を受けることが可能ですが、ご年収やお勤め先の規模等諸々のご条件にて変動いたします。
また、「借りられる額＝返せる額」ではない、という点にも注意が必要ですし、変動金利にするのか固定金利にするのか、によっても資金計画が大きく変わってきます。あくまでも毎月の返済額の上限を設定し、そこから物件価格を逆算していくのがおすすめです。資金計画も無料で行っております。お気軽にお問合せください。

Q. 購入するべきか賃貸のままの方が良いのか迷っているのですが、どう判断すれば良いですか？

購入と賃貸のメリットとデメリットを理解し、ライフスタイルに照らし合わせることで、どちらが良いのか見えてくると思います。
まずは無料相談にてお話を伺わせてください。