不動産売却にかかる税金について

不動産売却時には税金がかかるのか？

不動産を売却する際には、税金がかかります。不動産売却時にかかる税金は、大きく分けて「売却手続きに関連するもの」と「売却益が出たときに発生するもの」の2つがあります。それぞれについて、具体的にご紹介いたします。

不動産売却の手続きにかかる税金

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書など「課税文書」と呼ばれる特定の書類に対して課される税金です。
書類に収入印紙を貼り付け、消印することで納税が完了したと見なされます。
印紙税の金額は、書類に記載された契約金額に基づいて決定されます。
なお、2024年3月31日までは、不動産売買契約や建築請負契約などに関して、特例として軽減税率が適用されます。納税額の一例は、以下の表に示されています。

契約金額	本則税率	軽減税率
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円

登録免許税

登録免許税とは、不動産や会社などの登記を申請する際にかかる税金です。
不動産の売買においては、この登録免許税は通常、登記費用として、司法書士の報酬や書類の取得費用などの実費と共に請求されます。
納税は、登記申請の際に収入印紙を貼ることで行います。
登記が必要な事項がある場合、売主と買主の両方がそれぞれの登記申請に対してこの税金を支払う必要があります。

仲介手数料の消費税

不動産の売却では、一般的に不動産会社に仲介を依頼しますが、売買が成立すると、不動産会社には成功報酬として仲介手数料を支払う必要があり、この手数料には消費税がかかります。
仲介手数料は通常、売買価格に比例して高額になるため、それに伴い消費税の額も増加します。

売却で利益が発生したときにかかる税金

不動産を売却した際に、譲渡益（売却益）が発生すると、その利益に所得税や住民税などが課税されます。
この税金は、不動産や株式など特定の資産を売却した際、取得した際にかかった費用と売却にかかった費用を、売却金額から差し引いて求めた譲渡所得がプラスになったときに、課税される税金です。
譲渡所得にかかる税金は、以下の3つで構成されています。
・所得税
・住民税
・復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興を目的とした税金で2037年までの支払いが義務付けられています。

不動産売却時の譲渡所得にかかる税金について

譲渡所得にかかる税金は、売却した不動産の所有期間や、その不動産が自己居住用かどうかといった用途によって大きく異なります。
特に、不動産売買で譲渡益が発生する場合は、金額が大きくなることが多いため、譲渡所得に対する税率の違いが税額に大きな影響を与えることがあります。
以下の表は、所有期間による税率の違いを示しています。所有期間が5年以下の場合と5年を超える場合では、税率に約20%の差があることが確認できます。

所有年数で税率が変動する

所得の区分	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間※1	5年以下	5年超	10年超（10年超所有軽減税率の特例適用の場合）※3
税率※2	39.63％所得税：30.63％住民税：9％	20.315％所得税：15.315％住民税：5％	[ 1 ] 課税譲渡所得6,000万円以下の部分 14.21％所得税：10.21％住民税：4％ [ 2 ] 課税譲渡所得6000万円超の部分 20.315％所得税：15.315％住民税：5％

※1 譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えているかにより判断
※2 税率には復興特別所得税の2.1％相当が上乗せされています
※3 10年超所有軽減税率の特例は、マイホーム（居住用財産）を売って、一定の要件に当てはまる場合に適用。対象は自ら居住していた居住用のものに限ります

譲渡所得にかかる税金の計算方法

不動産を売却した際に譲渡益が出た場合、不動産はもともと金額が大きいこともあり、譲渡所得にかかる税金の金額が大きくなることがあります。しかし、譲渡所得にかかる税金は物件の用途や所有年数によって税率が異なるため、仕組みがやや複雑ですのでこちらで詳しく解説いたします。

譲渡所得を把握する

譲渡所得を求める計算式は以下の通りです。
譲渡所得　＝　物件を売った金額等（譲渡収入金額）－（売却時の諸費用（譲渡費用）＋物件を買った費用（取得費用））
このように、譲渡所得は売却物件を売って得た譲渡収入金額から、物件の購入時にかかった取得費用と、売却時にかかった譲渡費用を差し引いたものになります。

特別控除額を差し引く

譲渡所得を算出したのち、居住用財産の3,000万円特別控除や空き家の3,000万円特別控除などの特例が適用される場合は、その特別控除額を差し引いて課税対象になる譲渡所得を求めます。
なお、居住用財産の3,000万円の特別控除を適用し、譲渡所得から3,000万円を引いてマイナスになる場合、課税譲渡所得はゼロとします。

税率をかける

課税譲渡所得が算出できたら、そこに税率をかければ譲渡所得にかかる税金が計算できます。前述の通り所得税と住民税（譲渡所得税）の税率は、売却した物件の用途と所有期間で変わります。ここで「所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例」が適用される場合は、その適用税率となります。

詳しい長期譲渡所得の税額の計算方法についてはこちらの国税庁のサイトから、短期譲渡所得の税額の計算方法についてはこちらの国税庁のサイトから確認が可能です。

不動産売却でかかる税金の納付時期や納付方法は？

不動産売却に際して発生する税金には、売却時にかかる印紙税や登録免許税、譲渡益が出た場合に課される譲渡所得税など、さまざまな種類があります。
税金の種類が多く、どの税金をいつ、どこに納めるべきか迷うこともあるかもしれませんが、支払い期限を過ぎると督促状が届き、延滞金を請求されるリスクがあります。
各税金の納付時期や方法は異なるため、事前にスケジュールを把握しておくことで、スムーズに売却手続きを進めることができるでしょう。
以下に、不動産売却時に売主が負担する税金の納付時期と納付方法を示しています。

	納付時期	納付方法
印紙税	売買契約を結んだとき	収入印紙を購入し、契約書に貼付、消印する
登録免許税	抵当権の抹消登記など登記申請したとき	収入印紙で納付（※登記費用として司法書士に支払い、司法書士が代わって納めることが一般的）
譲渡所得にかかる税金（所得税）	物件の引渡しが完了した翌年の確定申告後	確定申告後、納付書で納付
譲渡所得にかかる税金（住民税）	物件の引渡しが完了した翌年の確定申告後	確定申告をした場合、給与所得者は手続き不要普通徴収では、確定申告後、別途納付書で納付
復興特別所得税	所得税と同じ	所得税と同じ

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よくある質問

Q&A

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Q. 売却査定に費用は発生しますか？

無料にて対応させていただいております。
不動産の査定には机上査定（簡易）と訪問査定（正確）とございます。【机上(簡易)査定】周辺の売出し状況や成約事例、公示地価や築年数、間取り等から算出します。眺望や隣地の状況、建物の状態等は考慮しない為、訪問査定後に価格は変動す場合がございます。【訪問(正確)査定】スタッフがご自宅へ伺い室内や周辺の状況を確認させていただきます。また、役所調査や登記関係書類、配管の状況等も調査いたしますので、査定結果のご提示に1～3日程度お時間を頂戴いたしますが、正確な査定額のご提示が可能です。

Q. 売れるまでにどのくらいに期間がかかりますか？

ご相談いただいてから、ご契約、お引渡しが完了するまで、おおよそ１～６ヶ月が目安です。
３ヶ月以内での売却完了を目指しますが、物件によっては時間を要する場合もございます。

Q. 複数の不動産業者へ査定依頼しても問題ないでしょうか？

もちろん問題ございません。
不動産会社によって査定額が変動することもございますので、比較の１社としてご検討ください。
実際の査定額以上の価格を提示し売却活動の依頼を受けやすくしている業者も中にはございますので、査定額の根拠を聞き、納得される不動産会社と売却活動を行われることをおすすめいたします。

Q. 住みながら売却活動を行うことは出来ますか？

ご安心ください、可能です。ただし、見学希望の方をご案内する際には、基本的にはご在宅いただくこととなります。

Q. 買換えの場合、売却と購入どちらを先にした方が良いですか？

ご資金やその他諸々のご状況によって、どちらかを先行していくか計画をたてる必要があり、それぞれにメリットデメリットがございます。
■売却先行
購入の資金計画が立てやすくなるのは大きなメリットですが、購入する物件が決まるのが遅れると、仮住まいを準備する必要が生じてしまうのはデメリットといえます。
■購入先行
仮住まいを準備する手間や費用は省けますが、売却予定の物件に残債が残っている場合は二重払いとなってしまうのがデメリットです。売却と購入を同時に行えることが理想ではありますが、同時の取引を基準としてしまうと、先に売却が決まった場合には購入物件を焦って決めてしまったり、購入を先に決めてしまうと売却の期限が迫ると相場よりも安く売却しなければならなくなるケースもございます。ご状況によって計画を立てる必要がございますので、まずは無料相談にてご状況を伺わせてください。最適な計画を一緒に立てていきましょう。

Q. 購入のお手伝いを不動産会社に依頼するメリットは？

ネット等を活用し、ご自身で不動産探しを行うことももちろん可能ですが、選定の基準が曖昧であると良い物件を見分けることが難しくなってしまいます。
ご条件の整理からお手伝いさせていただくことで、焦点が定まり、良い物件を見つけやすくなります。
ご自身でネットで不動産を見る際の指針にもなるのでおすすめです。

Q. 対応のエリアはどこですか？

１都３県対応可能です。
不動産の購入に必要なのは、不動産を「見る目」です。
どのようなエリアであろうと、プロの視点から不動産をしっかりと判断し併走させていただきます。

Q. 頭金はどの程度用意すれば良いですか？

頭金は基本的には必要ございません。ただし、場合によっては金融機関から諸費用（物件価格の約10％）分のご用意を条件とされる場合もございます。
また、頭金は必要無くても手付金(物件価格の5％が相場）の現金が一時的にですが必要となります。
この点分かりにくいかもしれませんので、ご不明な点はお気軽にお問合せください。

Q. 住宅ローンっていくらくらい組めるものですか？

一般的にはご年収の7～8倍までは融資を受けることが可能ですが、ご年収やお勤め先の規模等諸々のご条件にて変動いたします。
また、「借りられる額＝返せる額」ではない、という点にも注意が必要ですし、変動金利にするのか固定金利にするのか、によっても資金計画が大きく変わってきます。あくまでも毎月の返済額の上限を設定し、そこから物件価格を逆算していくのがおすすめです。資金計画も無料で行っております。お気軽にお問合せください。

Q. 購入するべきか賃貸のままの方が良いのか迷っているのですが、どう判断すれば良いですか？

購入と賃貸のメリットとデメリットを理解し、ライフスタイルに照らし合わせることで、どちらが良いのか見えてくると思います。
まずは無料相談にてお話を伺わせてください。

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