所有者や共有名義人が行方不明でも不動産売却できる？2つの方法を解説

 

不動産を売却するには、所有者全員の同意が必要とされています。
しかし所有者が行方不明だったり、共有名義人のなかに行方不明者がいたりする場合にはどうすれば良いのでしょうか？

 

今回は、行方不明者がいる場合に不動産を売却する方法をご紹介します。

行方不明者名義の不動産売却の方法：失踪宣告

行方不明者がいると不動産売却ができないとなると、さまざまな問題が発生するため、行方不明者名義であっても売却できるような制度があります。

そのうちのひとつが「失踪宣告」です。

 

失踪宣告とは

 

失踪宣告とは、行方不明となった方に対し、一定の要件を満たしたときにその方を死亡したとみなす民法上の制度を指し、失踪宣告には、「特別失踪（危難失踪）」と「普通失踪」の2種類があり、それぞれ内容が異なります。

特別失踪（危難失踪）

特別失踪は、戦争や地震、火災、船の沈没などに遭遇した人が失踪し、生死不明になった場合に適用され、特別失踪は、その災害が去ってから1年間にわたり生死が不明になったときに、申し立てが可能です。

 

普通失踪普通失踪は、特別失踪のような理由がないにも関わらず行方不明になり、7年以上経過した場合に申し立てます。
普通失踪が承認されると、失踪した日から7年が経過した日に、死亡したものとみなされます。

 

失踪宣告の申し立て方法とは

失踪宣告は、行方不明となっている方の住所地または居所地がある家庭裁判所で申し立てます。

 

失踪宣告を申し立てられるのは、行方不明者と利害関係がある以下のような方に限定されています。

・失踪者の配偶者

・相続人にあたる方

・財産管理人

・受遺者（遺言により財産を受け取る方）

 

上記以外の、たとえば相続に関与しない親戚や友人などは、どれだけ親しい関係にあったとしても失踪宣告の申立人にはなれません。

失踪宣告を申し立てるには、以下の書類などが必要です。

・申立書

・不在者の戸籍謄本（全部事項証明書）

・不在者の戸籍附票

・失踪を証明する資料

・申立人の利害関係を証明する書類

 

※親族であれば戸籍謄本（全部事項証明書）など
そのほか収入印紙800円分、連絡用の郵便切手、官報広告料4,816円などが必要です。

申し立て後、家庭裁判所調査官による調査がおこなわれ、一定の期間（3か月以上。特別失踪の場合は1か月以上）に失踪者や失踪者の生存を知っている方から届け出がなければ、失踪が宣告されます。

失踪宣告が出されたら、10日以内に行方不明者の本籍地、または申立人の住所地の役場に失踪の届け出をおこなわなければなりません。
手続きに際しては、審判書謄本や確定証明書などの提出が必要です。

役場での手続きを終えると、離婚手続きや不動産を含む相続の開始などが認められます。

行方不明者の失踪届を出したあとに不動産売却する方法

ここからは行方不明者名義の不動産を売却する方法を解説します。

相続登記する

失踪届を出しても、不動産の名義人が行方不明者のままである限りはその不動産は売却できません。

そのため不動産を売却するには、相続登記をおこない、名義変更する必要があります。

相続登記には、以下のような書類が必要です。

・登記申請書

・被相続人（失踪宣告が出された方）の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本など

・相続人全員の戸籍謄本

・相続人全員の住民票の写し

・遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（複数の相続人がいる場合）

・委任状（代理人が申請する場合）

 

手続きは法務局でおこない、状況に応じて、他の書類の提出を求められる場合があるため、法務局の指示に従いましょう。

手続きが完了し、失踪宣告が出された方の名義が外れると、不動産を売却できるようになります。

ただし不動産が共有名義者となっている場合、売却に反対する名義人がいれば、売却はできません。

 

売却後に行方不明者が発見された場合

 

不動産を売却後に行方不明者が発見されたときには、家庭裁判所に申し立て、失踪宣告を取り消さなければなりません。
失踪宣告が取り消された場合は、その方の財産は本人に返還する必要があるとされています。

しかしその範囲は「現存する利益」に限定されています。

たとえば失踪宣告者から相続した土地の一部を売却した場合、残った土地については返還しなければなりません。
しかし売却した部分については、現存していないため返還する必要はないのです。

行方不明者名義の不動産売却の方法：不在者財産管理人制度

行方不明者がいる不動産を売却するには、失踪宣告を受ける以外に不在者財産管理人制度を利用することも可能です。
どのような制度なのかを解説します。

 

不在者財産管理人とは

 

不在者財産管理人とはその名のとおり、行方不明となった不在者に代わって財産を管理する方のことです。

たとえば共有名義となっている不動産の共有者のなかに不在者がいる場合、本人の代わりに不在者財産管理人が不動産の管理をおこないます。
売却に際しては、不在者財産管理人が裁判所の許可を得たうえで、不在者の持ち分を売却できます。

 

不在者財産管理人を選定する流れ

不在者財産管理人は、配偶者や相続人など利害関係にある人や検察官が、不在者の住所地や居所地の家庭裁判所に対して申し立てをおこない選任してもらいます。

不在者財産管理人の選任の申し立てに必要な書類には、以下のようなものがあります。

・申立書

・不在者の戸籍謄本（全部事項証明書）

・不在者の戸籍附票

・財産管理人候補者の住民票または戸籍附票

・不在の事実を証明する資料

・不在者の財産に関する資料

・※不動産登記事項証明書や預貯金および有価証券の残高がわかる書類など

・利害関係者からの申し立ての場合は、利害関係を証明する戸籍謄本（全部事項証明書）などの書類

 

不在者財産管理人になるための資格や要件は定められておらず、誰でもなれるとされています。
裁判所では、不在者との関係や利害関係などを考慮したうえで、適した人物であるかを判断します。

不在者財産管理人は財産目録を作成したり、売却に際しては家庭裁判所の許可を得たりするなど、さまざまな手続きが必要です。
そのため不在者財産管理人は、弁護士や司法書士などが選任されるのが一般的です。

 

不在者には法定相続分を渡す必要がある

不在者財産管理人を選任して不動産を含む相続財産を遺産分割する場合には、不在者の法定相続分を渡す内容の遺産分割協議書にする必要があります。

不在者の財産を奪うような内容は、家庭裁判所から許可が出ないためです。

不在者分の財産については、不在者が見つかるか、失踪宣告を受け死亡とみなされるまで不在者財産管理人が管理します。

まとめ

不動産売却は名義人しかできないため、名義人が行方不明者の場合はそのままでは売却できません。
行方不明者が名義人の不動産を売却するには、失踪宣告を受け相続手続きを経る方法と、不在者財産管理人を選任して売却する方法の2つがあります。

 

どちらが良いかは状況によって異なるため、慎重に検討しましょう。

 

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