共有名義の不動産の売却方法とは？注意点についても解説！

 

近年、住宅ローン控除の恩恵や共働き世帯も増えた影響から、夫婦合算で住宅ローンを組み不動産を購入する事がごく一般的となってきました。

反対に共有名義の不動産を売却したいとのご相談も増えております。
しかし、そもそもどうやって共有名義の不動産を売却するのでしょうか。

そこで今回は、共有名義の不動産売却の方法と注意点について、目黒区を中心に数多くの不動産売却を経験してきた弊社がご紹介していきます。

 

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共有名義の不動産売却とは？

初めに、共有名義の不動産とはどういう不動産のことなのでしょうか。

共有名義とは、不動産の所有権を二人以上で所有しているということです。

不動産を所有する時は、単独で所有することが多いですが、下記のようなケースで不動産を取得した場合には共有名義の不動産となります。

主にどのような場合に共有名義で不動産を所有するのでしょうか。

・夫婦のペアローンでマイホームを購入する

・二世帯住宅を建築する際に親子名義にする

・相続で他の親族と共有名義にする

 

これらの事例のような場合に複数人で所有権を保有しますが、その時、持分割合を決めて複数人で所有することとなります。

持分割合は、基本的には収入額や支払額に応じて設定する場合がほとんどです。

 

共有持分で出来ることとは

複数人で所有している不動産の権利者のことを共有持分権者と言います。

この共有持分権者になった時に出来ることと出来ないことについて確認していきます。

一人でも行えることとは

共有名義の不動産には、他の共有持分権者の許可がなくてもおこなえる行為があります。

それが「保存」と「使用」です。

保存とは

保存とは、建物の現状を維持・保管するために修繕をするような行動を指します。
設備の補修やリフォーム等が該当します。

使用とは

一方、使用とは、物件に居住することなどを差し、仮に3分の1の共有持分であってもその不動産を占有して居住することができます。

過半数の同意のもとおこなえることとは

先程とは違い、共有持分権者の過半数の同意があれば「利用」と「管理」をおこなうことができます。

利用とは

利用とは、不動産を短期間で賃貸に出したり、その賃貸を解約したりする行為のことです。

改良とは

改良とは、リフォームやリノベーションといった建物を改良することを言います。
これらの行動は、過半数の同意を得られればおこなうことができます。

全員の同意のもと行えることとは

共有持分権者全員の合意を得ないといけないのは、処分です。
処分とは、建物を解体したり不動産の売却をおこなうなど、不動産自体を処分してしまう行為です。

では、不動産の売却をするためには具体的にどのような方法をとれば良いのかを解説していきます。

 

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共有名義の不動産を売却する方法とは

共有名義の不動産の売却は、共有名義権者全員の同意を得ないといけませんが、どのような方法で売却することができるのでしょうか。

共有名義の不動産の売却方法をいくつかご紹介します。

 

共有持分権者全員の同意を得る

共有名義の不動産は、名義人全員の同意を得られれば、不動産を売却することができます。

ただしこの場合、共有名義権者全員が全ての手続きに同席し、その場で身元確認をおこなう必要があります。

しかし、全員が手続きに同席できない場合もあるかと思います。

その場合には、共有名義権者の中で代表者を一人選び、委任状を使用することで代理人である一人の名義人が手続きをおこなうことができます。

 

名義変更をし、名義を一つにして売却する

全員の同意を得て、契約や決済の手続きに参加しないといけないのがネックな場合、所有権を一人にしてしまうことで売却をすることができるようになります。

具体的には、共有名義権者のもう一人の人に名義分を買い取ってもらうことで一つにすることができます。

共有名義を一つにすることで、持分割合で分けられていた土地も一つとして換算し大きな面積で売ることもできるので、売却がしやすくなることも多くあります。

自分の持分だけを売却する

この方法は、土地だけの場合に使用することができます。

こうすることで、他者の同意を得なくても売却をすることができます。

持分で土地が分けられている場合、その割合に応じた持分を売却できますが、土地の利用法が限定されるため相場より安い価格でしか売却できないでしょう。

分筆してから売却する

この場合であれば、他者の同意を得なくとも売却することができるようになります。

分筆とは、不動産を共有者数に応じて二つ以上に分けることで、それぞれに単独で所有者を設定することです。

このように分筆することで、分けられた不動産の所有権者はそれぞれ単独となりますので、他者の同意を得なくても自由に売却をおこなうことができます。

ただし、土地を分筆してしまうと面積が小さくなってしまうので、流通性が悪くなってしまいますし、

土地を測量し境界を明確にした後に、登記を移転しないといけないので、費用と手間が大きくかかることから、ある程度面積の大きな土地を文筆するのであれば現実的な方法です。

共有名義の不動産を売却する際の注意点とは

共有名義の不動産を売却する際は、いくつかの注意点があります。

通常の売却と違い、単独で売却をおこなえないので、この注意点をしっかりと意識して売却することが大切です。

共有名義人の確認を徹底的におこなう

共有名義の不動産を売却する際の注意点として、共有名義人全員の同意が必要ですので、それぞれの名義人が同意をしたという証明が必要になります。

「途中で気持ちが変わった」「同意した覚えはない」といったことがないように、一文を交わして同意の証明ができるようにしたり、委任状をもらっておくなどして、共有名義人の売却意思を証明できるようにすることが大切です。

住宅ローンの残債がある場合の返済負担割合の決定

住宅ローンの残債がある共有名義の土地を売却する際の注意点です。

不動産を売却することができたとしても売却価格では残債が消化仕切れずに残債が残ってしまうこともあります。

その場合には、現金による一括返済が必要となりますので、誰がどのくらい返済分を負担するのかの割合をあらかじめ決めておくことが大切です。

その場面になってから決めようとしてトラブルになるケースが多くありますので、注意が必要です。

譲渡所得税などの売却諸費用負担の割合

不動産を売却した後に利益が生じた場合には譲渡所得税がかかります。

その他にも仲介手数料や印紙代など売却には諸費用が発生してきます。

注意点としては、譲渡所得税や仲介手数料は誰がどのくらい支払うのかの支払い割合を決定しておくことです。
この注意点をあらかじめ決定しておくことが非常に大切です。

売却価格の最低ラインを決めておく

不動産を売却する際、希望金額通りに売れないこともあります。

その際には、減額をしたりするなどして売却金額を調整する必要があります。

売却金額を調整すると、それぞれの持分に影響がありますので、共有名義権者同士でどこまでの金額であれば売却しても良いのかをあらかじめ決めておくのが大切です。

 

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まとめ

共有名義の不動産の売却方法について解説していきました。

近年、共働き世帯も増え、共有名義の不動産が増えてきています。

単独名義の不動産と違い、障壁がいくつかありますので注意が必要です。

このような場合でも対応できる不動産会社を選ぶのも大切ですので、目黒区周辺の共有名義の不動産売却をご検討している方は、ボンドリアルエステートまでお気軽にお声かけください。

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