2023.03.24

中古マンション購入時の重要なポイント４つ

2016年に中古マンションの成約件数が、新築マンションの供給戸数を初めて上回って以来、マンションの市場は中古が中心と言っても過言ではない状況となっています。

住宅の購入は一生に１度か２度の大きなイベントです。
後悔したい為に、中古マンションの購入を検討される際の、外してはいけない重要なポイント４つをご紹介いたします。

Contents

中古マンション購入時の重要なポイント～その①築年数～

まずは大前提として私がお勧めしたいのは「新耐震基準」のマンションです。

阪神淡路大震災や東日本大震災などで旧耐震と新耐震では被害に差はほぼ無い、といったデータもあるようですが、私が旧耐震をお勧めしない理由は、この耐震性の問題よりも、

「住宅ローンが組みにくい」という点です。

約３分の１程度の銀行は旧耐震の物件では住宅ローンを組むことが出来ません。

担保として見た際に旧耐震の物件はやはり資産価値が低い、という銀行の判断なのです。

不動産屋の営業マンの中には、この事実を教えず、旧耐震がOKな銀行のみをお勧めしてしまっている人もいるようなので注意が必要です。

３分２が住宅ローン組めるなら良いじゃん、と考える方もいるかもしれませんが、１０年後、２０年後に、ライフスタイルの変化等に伴いマイホームを売却することを考える必要が出た際に、今よりも旧耐震が売りにくくなっている可能性も考慮した方が良いと私は思います。

そして、新耐震基準の中でも特にお勧めしたいのは、築２０～３０年のマンションです。

マンションの資産価値は、新築時を１００とすると、徐々に資産価値は下がっていき、約２０年後には約半分程度になってしまいます。単純に、価格が半値になるということです。

もちろん物価が上がれば価格は上がり、３０年前に2,000万円だった物件が今は4,000万円になっている物件も当然有ります。
倍になってるじゃん！と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、比較するのは「今の新築」なのです

今の新築が8,000万円するとすると、相場としては半分の資産価値になっている、ということです。

そしてそこが底値となり、そこから大きく資産価値が下がるということは考えにくいのです。

ですから、資産価値の下がりきった築２０年前後の物件を購入する、ということが一番のお勧めです。

不動産は立地がほぼすべてと言っても良い程に立地は重要です。

上記でも述べましたが、現在はライフスタイルに合わせて住宅を買い替えることも珍しくない時代です。

今は考えにくいかもしれませんが、１０年後や２０年後に売却という選択肢を有利な条件で手に出来るのは、良い立地であることが重要です。

日本は少子高齢化が進み、「コンパクトシティ」という概念も広まっていきます。

駅近に都市機能は集約されていき、駅から離れた不便な立地は過疎化が進んでいくことも考えられます。

ですので、立地（駅近であることや、駅そのものの力）は最優先で考えるべき、と言っても良いくらいです。

「マンションは管理を買え」とも言われる程に、管理状態はマンションにとって重要です。

１００年は持つ、と言われるコンクリート造のマンションですが、それは「しっかりとメンテナンスをしていれば」の話です。

例えば、防水加工のされていないコンクリートに雨があたると、コンクリート内に雨水が侵入しコンクリートの劣化を早める原因となります。

こういったことの無いように、長期修繕計画を立て、適切な修繕積立金を積み立てているマンションの購入していただきたいと思います。

リフォーム・リノベーション済の物件であれば、そのまま住むことも出来ますが、そうではない場合、何もリフォームしないで済むという人はほぼいないものです。

場合によっては間取を変更したいと考える人も多いかもしれませんし、専有部の配管を新しくすることもお勧めです。

そういった費用を頭に入れて資金計画を立てなければ、後から、資金が足りない、予算を大幅に上げなければならなくなった、という事態を招いてしまいます。

以上、上記４点は大まかな外せない重要ポイントですが、では「管理状態の良し悪しの判断の仕方」「良い立地の条件」等細かな点はまた別の機会に書きたいと思います。

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更新日：2023.03.24