瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは？

不動産の売買契約時に必ず登場する非常に重要な「契約不適合責任」というものがあります。
以前は「瑕疵担保責任」と言っていましたが、言葉が変わっただけではなく、示す内容も少し変化しています。

ご存じの無い方がほとんどかと思いますが、不動産の売買契約における「重要事項説明書」というものの中で説明されます。
とても重要な内容ですので、ご自身でもある程度は認識しておくのがお勧めです。

本日はこの瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについてです。

まず、「瑕疵」というのは欠陥や不具合の事を指しており、具体的には、雨漏りや配管の破損、シロアリの被害等のことをさしており、
瑕疵担保責任というものは、買主が気付かなかった「隠れた瑕疵」があった場合には

・損害賠償請求

・契約の目的を達することの出来ない場合には契約の解除
を求めることが出来ることを意味しています。

ただし、「瑕疵」というものが曖昧で分かりにくく、また、隠れた（買主が気付かなかった）瑕疵に限られており、この点を見直そうと民法の改定が2020年4月に行われ、瑕疵担保責任という言い方から「契約不適合責任」というものに変わりました。

契約不適合責任とは

大きく変わった点は、瑕疵という考え方ではなく、契約の内容と適合しているかどうか、という考え方に変わった点です。
その為、契約の内容と適合しないことが判明した場合には、損害賠償請求と契約の解除のみではなく、補修や代金の減額請求を行うことが出来るようになりました。

具体的には、例えば
中古物件を購入し入居した後に、雨漏りを発見したとします。

この場合に瑕疵担保責任の場合は、「買主が知らなかった」ことが前提となりますが、契約不適合責任の場合は、契約書に雨漏りがある旨の記載が無ければ補修や代金の減額を請求することが出来るようになりました。

ただし、雨漏りを発見した場合にすぐに代金の減額を請求できる訳ではなく、段階としては、
まずは「追完請求」と言いますが、補修の請求をすることとなります。
この補修の請求をしているにも関わらず十分な対応をしてもらえない場合等には、
代金の減額請求を行うことが可能となります。

「雨漏りしているのであれば購入した金額では高すぎるからこ数百万円低い金額が妥当だったはずですよね？この差額を返金してください。その返金してもらったお金でこちらで補修します。」

もしくは、
「補修してくれないのであれば解約を解除したいので、支払った代金を返金してください」
と請求することが出来るようになりました。

また、契約不適合責任では、これを通知すれば良いということとなりました。

免責特約と期間の設定について

この追完請求や代金減額請求を行える期間としては、基本的には
「契約に不適合な箇所を見つけた日から1年間」となっています。

ただし、それではいつまでたっても売却した売主のリスクは消えません。
そこで、売買契約では買主が了承すれば「売主は契約不適合責任を負わない」という特約を設定したり、
買主が請求できる期限を「引渡しから3ヶ月まで」などと設定することも可能です。

まとめ

契約不適合責任となってからは、より売主の責任が重くなったと言えます。
不動産を購入する方ももちろんですが、売却をする方にとっては非常に重要な内容です。
不動産屋さんの言われるがままにするのではなく、ある程度はご自身でも理解をしておくことも大切ではないでしょうか。

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