不動産購入に必要な「諸費用」とは？

不動産の購入を検討する際に、まずは資金計画をたてる方が多いかと思いますが、
不動産の購入にあたって必要となる費用は大きく３つです。

 

■物件価格

 

■諸費用

 

■リフォーム費用（必要のない場合もありますが、中古物件でリフォームのされてない物件では、リフォーム費用を考慮しておく必要があります）

 

この中から、今回は『諸費用』とは何が発生するのか詳しく書きたいと思います。

 

不動産購入に必要なのは初期費用？諸費用？

 

まず、言い間違いなのか勘違いなのかをされている方が結構多く、諸費用の事を初期費用と仰るかたも多くいらっしゃいます。
「初期費用」というのは、一般的に賃貸のお部屋を借りる際に発生する敷金や礼金、前家賃の事をさしています。

 

対して「諸費用」というのは、不動産を購入する際に発生する手数料や火災保険等の事を指しています。
こちらもほとんどが物件決済（引渡し）の際に発生するものが多いので、初期費用と言えば初期費用なのですが、
不動産の売買契約の際に必要となる「手付金」こちらの方が初期費用という意味では合っているかもしれませんね。

 

いずれにせよ、売買の場合には「初期費用」ではなく「諸費用」と言うのが一般的です。

 

不動産購入の際の諸費用の内訳

 

不動産購入の際に諸費用として発生するものの内訳としては下記です。

 

■仲介手数料

 

■保証会社保証料

 

■銀行事務手数料

 

■火災保険料

 

■登記費用

 

■固定資産税・都市計画税の日割り分

 

■管理費・修繕積立金（マンションの場合）の日割り分

 

■収入印紙代

 

といったものが挙げられます。

 

それぞれの内容と費用とは？

 

それでは、それぞれの費用と、どのような内容の費用なのか、についてご説明いたします。

 

例えば6,000万円のマンションを住宅ローンを組んで購入するとしてご説明いたします。
今回はあまり深堀はせず、大まかな金額にご説明させていただきます。

 

仲介手数料

 

仲介手数料とは、不動産会社へ支払う手数料です。

6,000万円の場合は

6,000万円×3%＋60,000円＋消費税＝2,046,000円

 

上記を上限と設定されています。

 

保証会社保証料

 

保証料というのは、万が一住宅ローンを支払いが滞ってしまった際に、
銀行が保証会社から肩代わりしてもらう為の保険金のようなものです。

 

こちらは前払いとして一括で支払う場合や、現在では金利の中に含められている場合がほとんどですので、ここの諸費用としては計上しません。

 

※一括で支払っている場合に、繰り上げ返済を行った場合には、繰り上げ返済した費用にかけられていた保証料は返金される性質を持っています。

 

銀行事務手数料

 

こちらは文字通り、銀行へ手数料として支払う費用です。
金額としては、融資金額の『2.2％』というのが一般的ですので
6,000万円×2.2％＝1,320,000円

 

ただし、一部の金融機関ではこの手数料を定額とし、55,000円等で対応している金融機関もございます。

 

火災保険料

 

こちらは任意ではあるのですが、住宅ローンを組む場合はほぼ間違いなく必須となります。
家財をどの程度保険に組み込みむのか、または地震保険はどの程度入るのか、等によって変動しますが、

 

例えば4人家族がマンションを購入するとすると

 

約150,000万円～200,000万円

 

程度が相場となると思います。

 

※ちなみに、戸建ての場合はマンションよりも火災のリスクが高いので３０万円前後となります。

※この火災保険は１０年分を一括で支払いますので、また１０年後には更新費用が発生します。

 

登記費用

 

登記費用というのは、不動産を購入すると前所有者から所有権を移転し、新たに所有権を登記する為の登録免許税や印紙代、登録を行う司法書士への報酬、
または住宅ローンを組む場合は抵当権を設定し登記しなければなりませんので、その登録免許税や印紙代、登録を行う司法書士への報酬、これらを合わせたものを「登記費用」と呼んでいます。

 

費用としては250,000万円～300,000万円前後が推測されます。

 

固定資産税都市計画税の日割り分

 

毎年３～４月頃に、１月１日に不動産を所有している人の住所へ固定資産税・都市計画税（以下固都税）の支払い請求書が送られてきます。
一括で支払っている方もいれば分割で支払っている方もいるとは思いますが、
基本的にはその請求書を持っている人が１年分を支払うこととなります。

 

そして、例えば６月１日に決済（所有権移転）が行われるとすると、
１年分の固都税を３６５日で割り、
６月１日～１２月３１日までを売主（前所有者）へ支払うことを意味します。

 

固都税の金額は、立地や建物の築年数等によって変動しますが、
都内の新耐震基準のマンションとすると１年分の固都税は約150,000万円～200,000万円が相場と言えます。

 

これを６月１日以降で日割りにしますので、75,000万円～100,000万円ということとなります。

 

管理費・修繕積立金（マンションの場合のみ）の日割り分

 

管理費や修繕積立金（以下管理費等）は翌月分を支払うことが多いものです。
ですので、６月１日に決済を行った場合、そこから所有者変更届や口座振替依頼書といった書類を管理会社へ送付し、口座振替の手続きが完了するまでは時間を要しますので、
６月分と７月分も売主へ支払っておくことが一般的です。

 

決済が６月末だとすると、８月分も売主に支払い場合もあるかもしれません。

 

例えば管理費等を30,000円のマンションが６月１日に決済が行われるとすると、
その２か月分の60,000円
が諸費用ということとなります。

 

収入印紙代

 

収入印紙とは、売買契約書や金銭消費貸借契約書（銀行との住宅ローンの契約書）や、
リフォームを行う場合は請負契約書に添付する税金の事です。

 

6,000万円の物件を購入する場合は

 

売買契約書への収入印紙：60,000円 30,000円(軽減税率適用)

※1,000万円超 5,000万円以下は10,000円(軽減税率適用)

1億円超 5億円以下は60,000円(軽減税率適用)

 

金銭消費貸借契約書への収入印紙：60,000円

 

が必要となります。

 

ただ、金銭消費貸借契約はネット銀行ではネットでの契約となりますので収入印紙代はかかりません。

 

ここ最近はネットでの金銭消費貸借契約を選択出来る金融機関も増えてきましたし、
売買契約も今後は電子契約が主流となっていくことが予想されます。

 

※金銭消費貸借契約をネットで行う場合は、収入印紙代はかからない代わりに、
事務手数料として5,500円程度の費用が発生する可能性がございます。

 

その場合、収入印紙代は必要なくなる、ということになります。

 

諸費用それぞれを合計すると？

 

上記費用を合計すると

 

■仲介手数料：2,046,000円

 

■保証会社保証料

 

■銀行事務手数料：1,320,000円

 

■火災保険料：200,000円

 

■登記費用：300,000円

 

■固定資産税・都市計画税の日割り分：100,000円

 

■管理費・修繕積立金（マンションの場合）の日割り分：60,000円

 

■収入印紙代：120,000円

 

合計：4,146,000円

 

上記が諸費用に目安となります。

 

案外諸費用も安くはないのではないでしょうか。

 

住宅ローンを組むのか組まないのか、組むとするとどの金融機関を利用するのか、
または決済の時期によって諸費用の金額は変動いたしますので、
資金計画を立てられる際には、上記も考慮した上で計画を立てることが大切です。

 

ご不明な点や、ご質問等何でもお気軽にお問合せください。

 

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