不動産売買で仲介手数料無料に出来る理由と注意ポイント

 

不動産の購入や売却時において、物件価格が高くなればなるほど「仲介手数料」の金額も高額となってしまいます。

 

「仲介手数料無料」といった広告を目にされたこともあるのではないかと思います。決して安くはない仲介手数料が無料となるのは非常に魅力的ですが、無料となると何か裏があるのではないだろうか、などと心配にもなりますよね。

 

ではなぜ仲介手数料を無料に出来るのでしょうか。

今回は仲介手数料を無料に出来る理由と、注意しなければならないポイントについてお伝えいたしますので、仕組みをしっかりと理解し不動産の売却や購入の際に活用してください。

 

不動産売買の際の諸費用についてのおさらい

不動産の売買の際には「諸費用」と言われる費用が発生します。その中でも仲介手数料が諸費用の中で占める割合が大きな項目なのですが、まずはこの諸費用の内訳についておさらいです。

 

初期費用？諸費用？

 

まず、言い間違いなのか勘違いなのかをされている方が結構多く、諸費用の事を初期費用と仰るかたも多くいらっしゃいます。
「初期費用」というのは、一般的には賃貸のお部屋を借りる際に発生する敷金や礼金、前家賃の事を指しています。

 

対して「諸費用」というのは、不動産を購入する際に発生する手数料や火災保険等の事を指しています。
こちらもほとんどが物件決済（引渡し）の際に発生するものが多いので、初期費用と言えば初期費用なのですが、
不動産の売買契約の際に必要となる「手付金」こちらの方が初期費用という意味では合っているかもしれませんね。

 

いずれにせよ、売買の場合には「初期費用」ではなく「諸費用」と言うのが一般的です。

 

不動産購入の際の諸費用

 

不動産購入の際に諸費用として発生するものの内訳としては下記です。

 

■仲介手数料

■保証会社保証料

■銀行事務手数料（住宅ローンを組む場合）

■火災保険料

■登記費用

■固定資産税・都市計画税の日割り分

■管理費・修繕積立金（マンションの場合）の日割り分

■収入印紙代

 

といったものが挙げられます。

 

概ね、諸費用の金額は物件価格の約6～10%が目安となりますが、詳細な金額は下記をご参照ください。

https://bond-realestate.jp/blog/column/1165

 

不動産売却の際の諸費用

 

一方、売却の場合は諸費用の項目は少なく、

■仲介手数料

■抵当権抹消費用

■収入印紙代

基本的には上記のみですが、場合によっては

・住宅ローン返済手数料

・譲渡所得税

 

戸建ての場合は

・測量費

・解体費

等が発生する場合もあります。

不動産売買の仲介手数料の金額の上限はいくら？

では仲介手数料とはいくらかかるものなのかというと、仲介手数料は宅建業法にて上限が設定されており、

物件価格×3％＋6万円＋消費税

と設定されています。

例えば6,000万円の物件の場合は

 

2,046,000円が仲介手数料となります。

 

＋６万円って？

 

上記計算式の中で、3％というのは何となくそういうものなのかなぁとは思いつつも、上記計算式の＋6万円って何？と思われた方は多いのではないでしょうか。

 

この6万円を説明する為には宅地建物取引業法という法律にて定められている「仲介手数料の上限額」について説明をする必要があります。

 

宅建業法では、

・200万円以下の取引の場合は　取引価格の5％

・200万円を超え、400万円以下の取引の場合は　取引価格の4％

・400万円を超える取引の場合は　取引価格の3％

 

と上限が定められています。

 

ということは、6,000万円の物件の場合は

 

・200万円分には10万円

・もう200万円には8万円

・残りの5,600万円には168万円

合わせた186万円に消費税を足した合計2,046,000円の仲介手数料が上限金額ということとなりますので、この金額以内であれば問題は無く、値引きをすることも問題はありません。

 

 

ちょっとこの計算面倒じゃない？ということで、もっと簡単に出来る計算式をどなたかが考えてくれました。

まず6,000万円全てに3％を掛けます。

すると180万円。

そして、200万円分の5％のうち、3％は既に計上しましたから、残り2％の4万円、

もう200万円の残り1%の2万円、

この6万円を足すと186万円になり、ここに消費税を足すと2,046,000円と、全く同じ結果となります。

 

ということで、400万円を超える取引の場合には

物件価格×3％＋6万円＋消費税

の計算式を用いることが一般的となっているのです。

 

仲介手数料を支払うタイミングは？

 

仲介手数料を支払うタイミングは、

・仲介業者さんによっては売買契約時に半額を支払い、物件決済時にもう半額を支払う

・物件決済の際に全額を支払う

と、不動産業者さんによって分かれますので、事前に確認が必要です。

 

売買契約時には当然住宅ローンの融資は行われていませんので、仲介手数料の半額を支払う場合は自己資金で賄う必要がありますので、この点も事前に認識しておかなければなりませんし、売買契約後に契約が白紙となっても支払った仲介手数料は戻ってこない場合もありますので注意が必要です。

 

なぜ不動産の売買には仲介手数料がかかるの？

不動産会社へ不動産の売却または購入の仲介を依頼し、取引が成立した際に不動産業者が行う業務に対しての成功報酬です。

その為、取引が成立しなかった場合には仲介手数料は発生しません。

 

売却と購入それぞれでどのような業務が行われているのかを簡単にご紹介します。

 

不動産の売却の際の業務内容

 

・売却活動にあたってのポータルサイトへの掲載やチラシ等の広告費

・物件調査費

・物件案内

・必要がある場合は売主様への定期的な売却活動の状況報告

・マンションの場合は調査報告書や長期修繕計画書等の資料の取得

・売買契約書、重要事項説明書作成費

・司法書士とのやり取り

・物件引渡しまでの必要書類準備

等が主な業務内容となります。

 

不動産の購入の際の業務内容

 

・物件の紹介や精査

・物件案内

・住宅ローンに関して銀行とのやり取り

・必要に合わせて物件の調査

・マンションの場合は管理会社や管理規約等の調査

・価格交渉

・契約書や重要事項説明書のチェック（場合によっては作成することも）

・司法書士とのやり取り

・物件引渡しまでの必要書類準備

 

上記が主な業務内容となりますが、売却と購入どちらにも、人件費や、例えば物件の案内をする場合のパーキングや高速道路を利用する場合などの経費、不動産のプロとして物件の見方やアドバイスを行ったり、不動産の取引が円滑に進むように資料の作成や説明を行う事で得られる安心への報酬という一面もございます。

また、仲介会社は仲介手数料が利益の全てですので、会社としての利益も含まっているとお考えください。

仲介手数料無料に出来る理由

仲介会社にとって利益の全てである仲介手数料をなぜ無料に出来るのでしょうか。売却と購入両方のケースで無料に出来る理由をご紹介いたします。

 

不動産の売却の際に仲介手数料無料に出来る理由

両手取引

売却の際に仲介手数料を無料に出来るケースは、買主側から仲介手数料をもらえる場合に限られているはずです。

これをいわゆる「両手取引」と言い、外国では基本的に両手仲介は認められておりませんが、日本ではこの両手仲介が認められています

 

両手取引とは逆に、「片手取引」と言われる取引もありますので、下記図を参考に説明させていただきます。

不動産業者に直接買取ってもらう

購入の場合に仲介手数料を無料に出来る場合も、やはりこの両手取引が条件となっています。

 

ただし、この場合は売主様が不動産業者であることが必須となります。

売主様が業者である物件の代表的な物件をご紹介します。

リノベーション済の物件

リノベーション済として売りに出ているほとんどの物件は、不動産業者が一般の方から物件を自社で買取り、リノベーションしてから自らが売主として販売する、「買取再販」といわれている物件です。

建売の戸建て

建売の新築戸建てとは、不動産業者が土地を買取り、その土地に建設した戸建てを販売することを指しています。

 

上記のように、売主様が不動産業者の場合は、売主様から仲介手数料をもらえることが多く、そういった場合に限って寄主様からの仲介手数料を無料にすることが可能となります。

仲介手数料無料の場合のデメリットや注意点

仲介手数料無料というのはとてもありがたいサービスですが、注意しなければならない点もありますので、下記をご参照ください。

 

売却の期間が延びたり値下げの可能性が高まる

 

売却の際の仲介手数料を無料にする場合に、業者に買い取ってもらう場合以外は買主様から仲介手数料を頂戴しなければなりません。

その場合には「囲い込み」と言われることが行われる可能性があります。

 

この囲い込みという言葉はあまり馴染みはないのでは思いますので、この囲い込みをご説明する前に、不動産業者はどのように売却活動を行うのか、についてご説明いたします。

 

上記図のように、売却の委任を受けた不動産業者Aは、REINSという不動産業者のみが閲覧の出来る物件登録サイトや、SUUMOやathomeなどといったポータルサイトへ物件を登録したり、チラシ作成などを行い購入希望者を広く募ります。

 

ただし、上記「売却の際に仲介手数料を無料に出来る理由」でご紹介した、売主様から仲介手数料を頂かない前提の場合は、自分達で購入希望者をみつけだし、その買主様から仲介手数料を頂かなければなりません。

でなければタダ働きとなってしまいますからね。

 

そうなると、どういう事になるかというと、例えばREINSを見た不動産業者Bから、「この物件を私のお客様へ紹介させていただいても良いでしょうか？」という問い合わせを受けたとしても、「申し込みが入ってしまっています」等と嘘を言って紹介させない、ということが起こってしまいます。

 

他の業者さんが購入希望者を見つけてしまった場合は結果タダ働きになってしまいますので。。

 

売主様からすると売却の機会損失と言えるこれが「囲い込み」と言われているものです。

 

囲い込みを行われてしまうと売却機会損失を招いてしまい、売却の期間が長引いてしまう可能性が高まるだけではなく、売れない期間が長引くと値下げをしなければならなくなってしまう可能性も高まってしまいます。

 

この囲い込みというものは、日本の不動産業界では問題視されることも多く、知らぬ間に不利益を被ってしまっていることもありますので、知っておいて損はないかもしれません。

 

囲い込みについてもっと詳しく知りたい方は下記をご参くださいませ。

 

 

サービスの質が悪い

 

仲介手数料を無料にをしている不動産業者の中には、安いが故にサービスや営業担当者の質が悪い可能性もありますし、

不動産の知識や住宅ローン手続きのサポートがなかったりすることも考えられます。

 

もちろん仲介手数料無料の業者でもサービスの質が高い業者も多いので、担当者の対応や知識等しっかりと見極め、信頼の出来る担当者を探す事が必要です。

 

仲介手数料以外で費用が発生することも

 

場合によっては、仲介手数料という名目ではなく、例えばコンサルティング費用等といった名目で費用が発生する場合もありますので、事前に確認しておきましょう。

 

不動産売買の仲介手数料無料に関するまとめ

仲介手数料無料というサービスは、もちろん法律的に問題も無いものですし、諸費用において多くの割合を占める仲介手数料が無料となるということは、不動産の売買に必要な諸費用を抑えられとても良いサービスですが、その際は不動産業者の質やサービスの内容等を事前に確認するようにしてください。

 

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■仲介手数料のお支払いは物件決済時に一括でいただいております。

 

仲介手数料を無料に出来る理由や、購入や売却のお手伝いをさせていただく場合の進め方なども事前にご説明させていただきます。

 

不動産のご購入やご売却においてご不明な点やご不安な点など、些細な事でも構いません、まずはお気軽にお問合せくださいませ。

 

▼お問合せは下記よりどうぞ▼

 

加盟保証協会：全国宅地建物取引業保証協会

https://www.zentaku.or.jp/