2023.04.03

マンションにおいて『管理』の大切さ【管理費・修繕積立金編】

「マンションは管理を買え」とも言われる程、マンションにおいて管理体制というものは非常に重要です。

管理状態を図るには、実際に現地を見て確かめることも必要ですし、管理会社の作成する「管理に係る重要事項調査報告書」や「長期修繕計画書」を確認することも大切ですが、一般の方が物件探しをする上で上記のような資料を見ることは難しいと思いますので、今回は「管理費・修繕積立金」について解説したいと思います。

管理費とは

管理費・修繕積立金も管理状態を推測するにはとても良い指針です。

まずは、管理費とは何を表しているのでしょうか。

管理費というのは、「マンションを日々修繕していく為の費用」です。

例えば

・管理人さんを雇う費用

・共用設備の保守維持費（電球を交換したり、清掃用具や備品等）

・ゴミ処分費

・共用部分に係る火災保険料や地震保険料

等、日常的にマンションを維持管理していく為の費用、といったイメージでしょうか。

管理費に対して、修繕積立金はというと、

主には大規模修繕工事の為に積み立てていく費用、です。

大規模修繕というのは、１２～１５年ごとを目安に、

・外壁の補修・塗り直し

・鉄部塗装

・防水工事

・電灯設備取替

・給排水管工事

等を行うのですが、給排水管の更新は３０年おきに行われることが多いですし、この大規模修繕のタイミングで玄関ドアを新しく更新したりすることもあります。

「長期修繕計画」と言われる上記のような工事の計画を約30年先まで立て、その計画を実行していく為に、マンションの所有者全員で毎月積み立てていく費用で、日常的な維持管理の目的が管理費とすると、修繕積立金は長期的な維持管理を目的としています。

マンションにおいて、この修繕をしっかり行うことは、マンションの資産価値を維持することにも繋がる非常に大切なことです。

新築の売り出し時は、売却活動の際の見栄えをよくするために管理費、修繕積立金を低めに設定し、徐々に上げていく、ということはよくあるケースですが、築２０年等のマンションでも、管理費や修繕積立金をかなり安めに設定しているマンションもあります。

こういったマンションはかなり危険です。

マンション購入を検討する立場で考えると、毎月のランニングコストは安い方が良いのは当然ですが、

この費用が安いということは、日々の清掃は行き届かず、大規模修繕工事の施工箇所を削減し費用を抑えます。その結果、建物は汚れていき、壊れた設備もそのまま放置するしかなくなってしまいます。

そうなってしまっては、建物の劣化を早めるのはもちろん、空室が増えていき、入居（購入）希望者は増え、管理費等の滞納も増えるようになり、日々の管理はより行き届かなくなってしまう。

そういったマンションの入居者は高齢化が進み、管理費等を値上げしようにも賛成は得られない、という悪循環を招き、行く末は廃墟と化してしまうのです。

逆に、管理費、修繕積立金の適切な金額設定をしているマンションは、築３０年でも４０年でも外観やエントランスも綺麗で、共有部の植栽も手入れがされており、築年数を感じさせないマンションもあります。

マンションの購入を検討される場合は、この管理費と修繕積立金についても注目した上で、検討を進められることをお勧めいたします。

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更新日：2023.04.03